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부동산_종합부동산세
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종합부동산세
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주택 이외의 일반건물은 종합부동산세 과세대상에서 제외함./ 단,그 부속토지는 전국의 토지를 인별로 합산하여 과세함.
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■ 종합부동산세
전국의 부동산을 유형별로 구분하여 세대별 또는 인별로 합산한 결과, 일정기준을 초과하는 보유자에게 과세되는 세금입니다.
1. 1차로 부동산 소재지관할 시,군,구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고,
2. 일정금액 초과시 주소지(본점소재지)관할 세무서에서 종합부동산세를 과세합니다.
* 과세기준일(매년 6월 1일)
매년 6월1일 현재 소유부동산을 기준으로 종합부동산세 과세대상인지 여부를 판정합니다.
* 과세대상
주택(부속토지포함), 종합합산토지(나대지등,비사업용토지), 별도합산토지(빌딩,상가,사무실 부속토지등,사업용토지)로 구분하여 기준금액 초과시 과세대상이 됩니다.
* 기준금액
세대별 또는 인별로 전국합산하여 " 과세기준금액" 을 초과하는 경우에만 납세의무가 있습니다.
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과세대상
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합산방법
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과세기준금액
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주택
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세대별 합산
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개별주택공시가격 6억원
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종합합산토지
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개별공시지가 3억원
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별도합산토지
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인별 합산
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개별공시지가 40억원
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※ 법인(기타단체 포함)은 인별로 합산하여 과세합니다.
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■ 종합부동산세의 특징
1. 보유한 재산가액에 상응하는 세금부담이 되도록 2005년부터 실제거래 가액(시가)을 반영하여 납세자간,지역간 과세형평성을 유지하고 있습니다.
2. 올해부터 개인이 보유하는 일정규모를 초과하는 주택과 나대지등의 비사업용 토지는 세대별로 합산과세 합니다.
3. 세금부담이 전년도의 경우와 비교하여 일정한 기준이상 증가하지 않도록 " 세부담상한제" 를 두고 있습니다.
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■ 종합부동산세의 시행성과
1. 보유한 재산가액에 상응하는 세금부담이 되도록 보유세 부담수준을 강화 하여 과세형평을 제고하였고 비생산적인 부동산 투기수요억제와 부동산가격 안정에 기여하고 있습니다.
2. 일정요건의 장기임대주택을 과세제외하여 서민주거 안정을 도모하고,
3. 징수한 종합부동산세는 모두 재정이 취약한 지방자치단체에 우선 배분 하고 있으므로 지역간 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지 하고 있습니다.
■ 납세의무자
* 기본요건(재산세 납세의무가 있는 자)
과세기준일(매년 6월 1일) 현재 사실상 소유자.
※ 사실상의 소유자와 공부상의 소유자가 서로 다른 경우 매년 6월1일~10일 이내에 부동산소재지 관할 시장,군수에게 " 사실상 소유자" 를 신고하시기 바랍니다.
* 개인의 경우
1. 주택 및 비사업용 토지는 공시가격을 세대별로 전국합산하여 과세 기준금액을 초과하는 세대의 주된주택소유자 또는 주돤토지소유자가 납세의무자이며,
2. 세대원은 소유한 주택 및 비사업용토지의 공시가격을 한도로 연대하여 납부할 의무가 있습니다.
3. 사업용토지는 공시가격을 인별로 전국합산하여 과세기준금액을 초과하는 소유자가 납세의무자입니다.
* 법인(단체,종중 등)의 경우
주택 및 토지의 공시가격을 법인별로 전국합산하여 과세기준금액을 초과하는 소유자가 납세의무자입니다.
■ 납세지
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납세의무자
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납세지
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개인
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주소지(또는 거소지)
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단체(종중,동창회 등)
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대표자(또는 관리인)의 주소지
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법인
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본점(또는 주사무소)의 소재지
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외국인,외국법인
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국내사업장 소재지
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-1
-
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■ 과세대상의 구분
주택과 종합합산토지(비사업용 토지)와 별도합산토지(사업용 토지)로 구분하여 각각 종합부동산세 과세표준과 세액을 계산하여,상가 등 일반건축물과 분리과세 토지는 재산세만 과세됩니다.
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구분
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재산의 종류
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재산세
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종부세
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건축물
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주거용
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* 주택(아파트,연립,단독,다가구,다세대),오피스텔(주거용)
* 별장(주거용 건물로서 휴양,피서용으로 사용되는 것)
* 일정한 건설임대주택,매입임대주택 등 장기임대주택
* 일정한 미분양주택,사원주택,기숙사,가정보육시설용주택
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O
O
O
O
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O
X
X
X
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기타
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* 일반건축물(상가,사무실,빌딩,공장건물,사업용건물)
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O
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X
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토지
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종합합산
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* 나대지,잡종지,일부농지,임야,목장용지 등
* 재산세분리과세 대상토지중 기준면적초과토지
* 재산세별도합산대상토지 중 기준면적초과토지
* 재산세분리과세,별도합산대상이 아닌 모든토지
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O
O
O
O
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O
O
O
O
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별도합산
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* 일반건축물의 부속토지(기준면적 범위 내의 것)
* 법령상 인,허가받은 사업용토지(운송사업차고용토지 등)
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O
O
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O
O
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분리과세
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* 일부농지,임야,목장용지 등 (재산세만 0.07% 과세)
* 공장용지일부,공급목적의 보유토지(재산세만 0.2% 과세)
*. 골프장,고급오락장용토지(재산세만 4% 과세)
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O
O
O
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X
X
X
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- 2 -
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■ 세대별 합산과세
주택 및 비사업용 토지를 개인이 보유하는 경우 올해부터 종합부동산세를 세대단위로 합산하여 과세합니다.
1. 납세의무는 주된 납세의무자에게 있으며 그 세대원은 연대납세 의무가 있습니다.
2. 주된 납세의무자는 주된 주택소유자 또는 주된 토지소유자로서 과세 기준일(6.1일) 현재 소유한 주택이나 비사업용 토지별로 공시가격 합계액이 가장 큰 세대원입니다.
3. 혼인 노부모 봉양을 위해 올해 세대를 합가하는 경우 앞으로 2년간 세대 합산을 유예합니다.
■ 주택,토지 공시가격의 평가
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구분
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단독주택
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공동주택
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토지
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아파트,연립주택,다세대
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공시일자
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4.28일
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4.28일
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5.31일
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공시기관
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시,군,구
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건설교통부
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시,군,구
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가격열람
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시,군,구
종합민원실
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시,군,구 종합민원실
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시,군,구
종합민원실
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※ 공시기관의 홈페이지에서 편리하게 확인하실수 있습니다.
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* 종부세 신고기간에 공시가격 오류 발견시 해결책은?
오류가 있더라도 정정되기 전까지는 공시된 가액으로 종부세를 신고하신 후 별도로 해당 공시기관에 민원서류를 제출하시기 바랍니다.
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세대별로 합산하는 종합부동산세
■ 종합부동산세 과세표준
* 주택,종합합산토지(나대지 등 비사업용 토지)
- 개인의 경우
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주택
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주택공시가격을 세대별로 전국합산한 가액 6억원
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종합합산토지
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토지공시가격을 세대별로 전국합산한 가액 3억원
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- 법인,단체의 경우
1. 시장,군수,구청장이 가격공시 전에 실시하는 가격열람 및 의견제출기간(20일간)에 의견을 제출할 수 있습니다.
2. 공시가격이 잘못 산정되어 명백한 오류가 있는 경우 개별공시지가(토지)나 개별주택가격(주택)의 공시기관에 공시일(주택 4.28일,토지 5.31일)부터 30일 이내에 서면으로 이의신청이 가능합니다.
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주택
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주택공시가격을 법인별로 전국합산한 가액 6억원
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종합합산토지
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토지공시가격을 법인별로 전국합산한 가액 3억원
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* 별도합산토지(사업용토지)
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별도합산토지
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토지공시가격을 인별로 전국합산한 가액 40억원
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- 3 -
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■ 과세표준 합산배제 대상
* 장기임대주택
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주택의종류
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주거전용면적
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주택공시가격
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주택수
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임대기간
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지역
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건설임대주택
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149㎥(45평이하)
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6억원 이하
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2호이상
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5년이상
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동일한 시,도소재
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매입임대주택
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국민주택규모이하
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3억원 이하
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5호이상
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10년이상
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기존임대주택
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국민주택규모이하
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3억원 이하
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2호이상
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5년이상
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전국
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* 기숙사
학교,공장 등의 학생 또는 종업원 공동 취사용 주택
* 사원용 주택
종업원에게 무상제공하는 국민주택규모 이하의 주택
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* 미분양 주택
주택신축판매업자 소유의 미분양주택은 3년간 합산배제
* 가정보육시설용 주택(주거겸용 어린이놀이방)
시장,군수,구청장의 인가(2006.6.1까지)를 받고 관할세무서에 사업자등록(2006.12.15까지)후 5년 이상 계속하여 가정보육시설로 운영하는 주택
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■ 종합부동산세 세율 적용
* 주택
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과세표준
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세율
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누진공제액
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과세표준 적용비율
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3억원 이하
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1%
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0
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70%
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3억원 초과 ~ 14억원 이하
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1.5%
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150만원
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14억원 초과 ~ 94억원 이하
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2%
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850만원
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94억원 초과
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3%
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1억 250만원
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※ 주택공시가격 24억원 경우 주택분 종합부동산세액의 계산
*. 과세표준 : 18억원(24억원 - 6억원)
*. 주택분 종합부동산세액 : 1,925만원[ = (18억원 x 2% - 850만원) x 70%]
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* 종합합산토지(나대지 등 비사업용토지)
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과세표준
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세율
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누진공제액
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과세표준 적용비율
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17억원 이하
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1%
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0
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70%
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17억원 초과 ~ 97억원 이하
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2%
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1,700만원
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97억원 초과
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4%
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2억 1,100만원
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* 별도합산토지(사업용토지)
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과세표준
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세율
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누진공제액
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과세표준 적용비율
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160억원 이하
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0.6%
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0
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55%
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160억원 초과 ~ 960억원 이하
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1%
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6,400만원
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960억원 초과
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1.6%
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6억 4,000만원
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● 연도별 과세표준 비율
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유형/ 연도별
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2006년
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2007년
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2008년
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2009년
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주택
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70%
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80%
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90%
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100%
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종합합산토지
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70%
|
80%
|
90%
|
100%
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별도합산토지
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55%
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60%
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65%
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70%
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- 4 -
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■ 종합부동산세 산출세액 계산
* 주택분의 경우로서 개인이 보유시.
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주택분 종합부동산세 산출세액
= (주택분 과세표준 x 세율 x 적용비율 - 법정차감세액(① + ②)
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※ 법정 차감세액은?
① 세대별 주택분 재산세(*1) 합계액 x 과세기준금액을 초과하는 세대별합산
주택분 재산세액(*2) / 세대별합산 주택분 재산세액(*2)
(*1) 실제부과 재산세액 (*2) 표준세율 재산세액
② 세부담상한액을 초과하는 금액
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①의 경우는 ⓐ세대합산 주택분 전체 표준세율 재산세상당액에서 ⓑ세대합산 주택분 과세기준금액(6억원) 초과분 표준세율 재산세 상당액이 차지하는 비율을 ⓒ실제 부과된 세대합산 주택분의 각 주택별 재산세 합계액에 곱하여 산출된 금액[" 차감할재산세액" (ⓒ x ⓑ / ⓐ)]을 주택분 종합부동산세액'에서 공제합니다.
②의 경우는 올해의 보유세 부담총액을 전년도의 경우와 비교하여 일정기준 초과시 그 초과액을 '주택분 종합부동산세액'에서 공제합니다.(아래 참고)
■ 종합부동산세 세부담상한 제도
* 세부담상한은 과세유형별(주택,종합합산토지,별도합산토지)로 구분하여 각각 적용합니다.
* 당해연도 주택,토지를 기준으로 합산한 후 계산한 총예상세액을 전년도의 경우와 비교,계산하는 것이며,
- 개인이 보유하는 주택 및 종합합산토지의 경우에는 세대별로 합산되는 당해 연도 주택,토지를 주된 주택,토지소유자가 전부 소유한 것으로 보아 계산한 총예상세액을 전년도의 경우와 비교 계산합니다.
# 주택,종합합산토지 : 전년도 세액상당액의 3배
# 별도합산토지 : 전년도 세액상당액의 1.5배
* 세부담상한액을 초과하는 경우 그 초과금액은 주택분 종합부동산세액, 토지분 종합합산세액,토지분 별도합산세액에서 각각 차감하여 세부담의 급격한 증가를 방지하고 있습니다.
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■ 과세표준 합산배제 신청절차
1. 먼저 임대사업자등록 및 사업자등록을 하여야 합니다.
1) 건설,매입임대주택은 과세기준일(2006. 6.1)까지 임대사업자등록(시,군,구에 신청)과 사업자등록(세무서에 신청)을 하여야 합니다.
2) 기존임대주택. 시,군의 임대사업자 등록기준에 미달하는 다가구임대주택은 과세기준일(2006.6.1)까지 사업자등록만 합니다.
3) 가정보육시설용 주택은 과세기준일(2006. 6.1일)까지 보육시설 설치인가(시,군,구에서 인가) 및 사업자등록(2006.12.15까지 신청)을 하여야 합니다.
2. 종부세 신고기한(2006.12.15)까지 합산배제신청을 하여야 과세제외 됩니다.
■ 종합부동산세 신고,납부
* 언제 : 매년 12월1일부터 12월15일까지 자진신고.
*어디서 : 주소지(본점 소재지)관할 세무서.
*어떻게 : 신고서 및 부속서류를 관할세무서에 제출하고 세금은 금융기관에 납부.
※ 일정금액 초과시 분납 또는 물납을 할 수 있습니다.
■ 자진신고 납부시 혜택
* 매년 12월1일부터 12월15일까지 주소지(본점) 관할세무서에 자진신고,납부시 산출세액의 3% 세액공제(2007년까지만 적용.
■ 종합부동산세 세액계산 흐름도
* 주택분,종합합산토지분,별도합산토지분 각각의 유형별로 구분하여 산출세액을 계산하며 각 과세유형별 산출세액을 합친후 세액공제를 하면 최종 자진납부할 세액이 계산됩니다.
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- 5 -
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2006년 종합부동산세 세액계산 흐름도
1. 종합부동산세 과세표준 계산
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토지,주택
공시가격
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x
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(1 - 재산세 감면율)
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=
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감면 후
토지,주택공시가격
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감면 후
토지,주택공시가격
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-
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공제금액
주택분 6억원
종합합산 3억원
별도합산 40억원
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=
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종합부동산세
과세표준
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2. 종합부동산세액 계산
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종합부동산세 과세표준
|
x
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세율
주택분 1~3%
종합합산 1~4%
별도합산 0.6~1.6)
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=
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과세표준 적용율
적용전 종부세액
|
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과세표준 적용율 적용전 종부세액
|
x
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과세표준 적용율
주택분 70%
종합합산 70%
별도합산 55%
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=
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종합부동산세액
|
|
종합부동산세액
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-
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차감 할 재산세액
|
-
|
세부담상한 초과세액
|
=
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산출세액
|
|
산출세액
|
-
|
세액공제(3%)
|
+
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가산세(2007년까지 면제)
|
=
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납부할 세액
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※ 종합부동산세로 납부할 세액의 20%를 농어촌특별세로 추가 납부.
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- 6 -
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